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Rückgang der Condo-Übertragungen in Thailand: Was die Daten von 2025 wirklich zeigen

3.8.2026

Landesweit fielen die Eigentumsübertragungen bei Eigentumswohnungen 2025 auf den niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Wir analysieren die REIC-Zahlen, die Verschiebungen bei ausländischen Käufern und warum die Ostküstenregion eine andere Geschichte erzählt als der Rest Thailands.

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Der Rückgang der Condo-Übertragungen in Thailand ist real, aber keineswegs einheitlich. Die landesweiten Eigentumsübertragungen bei Eigentumswohnungen fielen 2025 auf den niedrigsten Stand seit zehn Jahren, während die Zahl der Einheiten bei ausländischen Käufern sogar leicht zunahm – und Pattayas Ostküstenmarkt behauptete sich weiterhin als eines der Top-Ziele für ausländisches Kapital, während andere Regionen deutlicher abkühlten. Die Geschichte ist keine simple Schrumpfung – der Markt sortiert sich vielmehr nach Standort und Preissegment in klare Gewinner und Verlierer.

Wie tief ist der Rückgang bei den Condo-Übertragungen in Thailand?

Die Kopfzahlen sind ernüchternd. Landesweit fielen die Eigentumsübertragungen bei Eigentumswohnungen 2025 um 13,2 % auf 101.103 Einheiten, während der gesamte Übertragungswert um 17,8 % auf 244,1 Milliarden Baht sank – der niedrigste Stand seit 10 Jahren, so eine vom Real Estate Information Center (REIC) veröffentlichte Aufschlüsselung, über die Thai Enquirer berichtete.

Der breitere Wohnimmobilienmarkt – Häuser und Eigentumswohnungen zusammen – zeichnet ein ähnliches, wenngleich etwas milderes Bild. Das REIC prognostizierte einen Rückgang der landesweiten Wohnimmobilienübertragungen um 7,3 % gegenüber 2024 auf 322.500 Einheiten im Jahr 2025, mit einem weiteren Rückgang um 0,7 % auf 320.200 Einheiten im Jahr 2026 – damit würden die jährlichen Rückgänge seit dem Höhepunkt 2022 fortgesetzt.

Die tatsächlichen Ergebnisse für das Gesamtjahr 2025 lagen nahe an dieser Prognose: Die gesamten Wohnimmobilienübertragungen beliefen sich auf 316.000 Einheiten, ein Rückgang von 9,1 % im Jahresvergleich, bei einem Übertragungswert von 864 Milliarden Baht, was einem Rückgang von 11,8 % entspricht. Wichtig dabei: Die Lage verbesserte sich in jedem Quartal 2025, und das REIC stellte fest, dass der Markt seinen Tiefpunkt erreicht hatte und im vierten Quartal Anzeichen einer Erholung zeigte.

Was steckt hinter der Flaute

Die schwache Kaufkraft im Inland steht im Zentrum dieser Entwicklung. Die kumulierten Übertragungen der ersten neun Monate 2025 fielen um 9,3 % im Volumen und um 12,4 % im Wert gegenüber dem Vorjahr, was Analysten eher auf eine anhaltend schwache Verbrauchernachfrage als auf einen einzelnen Schock zurückführten. Staatliche Konjunkturmaßnahmen, darunter Senkungen der Übertragungs- und Hypothekenregistrierungsgebühren, trugen nachweislich zu einer Erholung im dritten Quartal und einer prognostizierten Erholung im vierten Quartal bei.

Ein konkretes politisches Instrument: Die Übertragungsgebühr wurde auf 0,01 % gesenkt (von den üblichen 2 %) und die Hypothekenregistrierungsgebühr auf 0,01 % (von 1 %) für Immobilien bis zu einem Preis von 7 Millionen Baht – eine Entlastungsmaßnahme, die das Kabinett verlängert hat. Bemerkenswert ist, dass dieser Rabatt nur für thailändische Staatsbürger gilt – Ausländer zahlen weiterhin die reguläre Übertragungsgebühr von 2 %, was beim Vergleich der Nettokosten zwischen verschiedenen Käufernationalitäten von Bedeutung ist. Eine ausführliche Erklärung zu den ermäßigten Gebühren und weiteren Änderungen bei der Kreditvergabe 2026 finden Sie in unserem Leitfaden zu Thailands 100%-Beleihungsgrenze bei Hypotheken.

Ausländische Käufer: Weniger Baht, mehr Einheiten

Hier wird die Geschichte interessanter. Die ausländischen Condo-Übertragungen brachen 2025 wertmäßig stark ein – REIC-Daten zeigten, dass die ausländischen Condo-Übertragungen im Zeitraum Januar bis September um 14,2 % auf 44,1 Milliarden Baht fielen, obwohl indische Käufer pro Einheit mehr ausgaben als die meisten anderen Nationalitäten.

Betrachtet man jedoch die Anzahl der Einheiten, ergibt sich ein anderes Bild. Für das Gesamtjahr 2025 übertrugen ausländische Käufer 14.899 Eigentumswohnungseinheiten, ein Plus von 2,2 % gegenüber 2024, obwohl der gesamte Übertragungswert um 10,7 % auf 60,92 Milliarden Baht fiel – und der ausländische Eigentumsanteil hielt sich bei 14,7 % aller landesweit übertragenen Eigentumswohnungseinheiten. Allein im vierten Quartal beliefen sich die ausländischen Condo-Übertragungen auf 3.888 Einheiten, ein Plus von 1,1 % gegenüber dem Vorquartal und 9,3 % im Jahresvergleich.

Auch die Zusammensetzung der Nationalitäten hat sich deutlich verschoben:

• China bleibt nach Anzahl der Einheiten die führende ausländische Käufernation, wobei sich der Vorsprung im Vergleich zu früheren Jahren verringert hat.
• Käufer aus Myanmar verzeichneten das stärkste Wachstum aller Nationalitäten und rückten 2025 landesweit auf Platz zwei vor.
• Indische Käufer stachen durch ihre Kaufkraft hervor: Laut Daten für Q1 2026 hatten indische Käufer mit rund 5,6 Millionen Baht den höchsten durchschnittlichen Übertragungswert pro Einheit – über dem Durchschnitt aller ausländischen Käufer von 4,2 Millionen Baht – sowie die größte durchschnittliche Einheitengröße mit 67,8 Quadratmetern.

Anfang 2025 lag der ausländische Eigentumsanteil am Gesamtwert der Transaktionen noch stabil bei rund 29,3 %, wobei China, Myanmar und Russland bei der Anzahl der Einheiten führend waren – ein Beleg dafür, dass wenige Nationalitäten weiterhin das Rückgrat dieses Segments bilden. Für Käufer, die abwägen, wie Thailand im Vergleich zu Restriktionen anderswo abschneidet, bietet unser Beitrag über Singapurs Immobiliensteuer, die Kapital nach Thailand lenkt, einen breiteren regionalen Überblick.

Die Ausnahme Ostküste: Pattaya behauptet sich

Während sich viele Regionen abkühlten, blieben Pattaya und Bangkok die wichtigsten Anlaufstellen für ausländische Condo-Käufer, selbst als sich die Übertragungen andernorts verlangsamten. Im ersten Quartal 2025 übertrugen Ausländer landesweit das Eigentum an 3.919 Eigentumswohnungseinheiten im Wert von 16,39 Milliarden Baht – ein Rückgang von nur 0,5 % bei der Anzahl der Einheiten im Jahresvergleich, ein deutlich milderer Rückgang als die zweistelligen Einbrüche bei den inländischen Übertragungsdaten.

Auf Provinzebene kühlte sich der Eastern Economic Corridor (EEC) – der die Provinzen Chon Buri, Rayong und Chachoengsao umfasst – insgesamt tatsächlich ab. Die Wohnimmobilienübertragungen im gesamten EEC fielen im Gesamtjahr 2025 um 4,4 % auf 45.958 Einheiten, bei einem Wertrückgang von 7,4 % auf 111 Milliarden Baht; allein im vierten Quartal sanken die Übertragungen um 2,1 % bei den Einheiten und um 7,8 % beim Wert im Jahresvergleich.

Doch innerhalb dieser regionalen Abschwächung widersetzte sich Rayong Anfang 2025 dem Trend und verzeichnete einen Anstieg der Übertragungen im Jahresvergleich, angetrieben von Arbeitnehmern aus dem Industriesektor sowie von Ausländern, die von Pattaya umzogen – ein Detail, das direkt auf die zunehmend diversifizierte Nachfragebasis der Ostküste jenseits der Strandlage verweist. Chon Buri selbst verzeichnete im ersten Quartal 2025 einen Rückgang der Wohnimmobilienübertragungen um 8,5 % auf 6.621 Einheiten, bei einem Wertrückgang von 9,8 % auf 17,5 Milliarden Baht – ein Zeichen dafür, dass die Region nicht immun ist, aber widerstandsfähiger als der nationale Durchschnitt, zumindest im Condo-Segment.

Für Käufer, die angesichts dieses unausgewogenen Marktes konkrete Bestände im Raum Pattaya prüfen möchten, liegen Optionen wie das Pristine Park 3 – 1 Schlafzimmer 43m² oder das größere Pristine Park 3 – 2 Schlafzimmer 65,82m² genau in den Preisklassen, in denen sich die Nachfrage nach Wiederverkaufs- und Mittelklasseimmobilien am besten gehalten hat.

Hypothekenzinsen: Ein leichter Rückenwind

Die Finanzierungskosten sind leicht gesunken, was die Stabilisierung Ende 2025 zum Teil erklärt. Der Referenzzinssatz der Bank of Thailand für ausländische Bankfilialen erreichte im Juni 2026 6,33 %, gegenüber 6,42 % im Juni 2025 und 7,16 % im Juni 2024 – ein allmählicher, aber konsistenter Abwärtstrend.

Für ausländische Käufer bleibt jedoch die Finanzierung selbst die größere Hürde, nicht die Zinsen allein. Die meisten thailändischen Banken sind bei der Kreditvergabe an Nicht-Ansässige zurückhaltend, und auf Ausländer zugeschnittene Hypothekenprodukte von Banken wie UOB und ICBC unterliegen weiterhin strengeren Bedingungen als inländische Kredite. Diese Finanzierungslücke erklärt zu einem großen Teil, warum Barkäufe im ausländischen Condo-Segment weiterhin dominieren – unabhängig davon, wo die Leitzinsen gerade stehen.

Was das für Käufer und Investoren bedeutet

Fasst man die Einzelteile zusammen, ergeben sich drei praktische Erkenntnisse:

1. Die landesweite Schwäche bei den Übertragungsvolumina spiegelt eher die inländische Kaufkraft wider als die Nachfrage aus dem Ausland – die Anzahl der Einheiten bei ausländischen Übertragungen stieg 2025 sogar an.
2. Pattaya und die weitere Ostküstenregion erweisen sich bei der ausländischen Condo-Nachfrage als widerstandsfähiger als viele andere Provinzen, selbst wenn sich die Wohnimmobilienübertragungen im gesamten EEC abschwächten.
3. Die Nationalitätenmischung diversifiziert sich – Käufer aus Myanmar und Indien gewinnen Anteile, was die Abhängigkeit von einem einzelnen Herkunftsmarkt verringert.

Für Investoren spricht dies dafür, dass die Mittelklasse- und Wiederverkaufssegmente an der Ostküste relativ stabil bleiben, während sich der breitere nationale Markt durch seine Korrektur arbeitet. Ein sinnvoller Ausgangspunkt vor einer Kapitalbindung ist es, Bestände wie Pristine Park 3 – Studio oder 1 Schlafzimmer 58m² mit den aktuellen REIC-Übertragungstrends abzugleichen.

Fazit

Der Rückgang der Condo-Übertragungen in Thailand ist eine landesweite Geschichte einer schwachen Inlandsnachfrage, die auf Gebührensenkungen als Konjunkturimpuls und allmählich sinkende Zinsen trifft. Doch dahinter verbirgt sich eine ermutigendere regionale und internationale Nebengeschichte – eine, in der Pattaya, Rayong und eine zunehmend diversifizierte Zusammensetzung ausländischer Käufernationen die Ostküste vor dem Schlimmsten der Abschwächung bewahren.

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