Hat Spanien seine Golden Visa wirklich beendet?

Ja. Spanien hat die Vergabe von Aufenthaltstiteln über Immobilien- oder Kapitalinvestitionen am 3. April 2025 gestoppt und damit die Immobilienroute geschlossen, nachdem über zwölf Jahre mehr als 15.000 Visa ausgestellt worden waren.

Welche europäischen Golden-Visa-Programme sind noch offen?

Portugal und Griechenland nehmen weiterhin Anträge an, während Spanien, die Niederlande und Maltas Staatsbürgerschaftsroute geschlossen oder eingeschränkt wurden. Portugal verlagert den Schwerpunkt zunehmend auf regulierte Investmentfonds statt direkte Immobilienkäufe.

Bietet Thailand eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienkauf?

Thailand bietet zwei Hauptwege: das Long-Term-Resident-Visum (LTR), das mindestens 500.000 US-Dollar Investition in Thailand mit 1 Million US-Dollar weltweitem Vermögen kombinieren kann, sowie ein neueres, Anfang 2026 eingeführtes Immobilienvisum, das an einen Mindestkauf von 3.000.000 THB gebunden ist.

Können Ausländer in Thailand Eigentumswohnungen im Freehold besitzen?

Ja – Ausländer können Eigentumswohnungen als Freehold besitzen, sofern der Ausländeranteil im Gebäude 49 % der Gesamtfläche nicht übersteigt.

Ist Pattaya für diesen Investorentyp eine realistische Option?

Pattaya bietet Freehold-Eigentumswohnungen zu einem Bruchteil vergleichbarer europäischer oder Bangkoker Preise, was es erleichtert, Thailands Investitionsschwellen für das LTR- oder Immobilienvisum zu erfüllen und gleichzeitig Mieteinnahmen zu erzielen.

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Europas Golden-Visa-Stopp: Wohin Investoren jetzt für die Aufenthaltserlaubnis per Immobilienkauf schauen

26.7.2026

Während Spanien, Malta und weitere EU-Länder ihre immobiliengebundenen Golden Visa schließen, suchen Investoren, die über Immobilien eine Aufenthaltserlaubnis erwerben wollten, nun woanders. Thailands LTR-Visum und die neue Regelung ab 3 Millionen Baht rücken als praktische Alternativen in den Fokus – hier der Vergleich.

Mit KI erstellt, von unserer Redaktion geprüft

Wer auf einen europäischen Immobilienkauf als Ticket zur Aufenthaltserlaubnis gesetzt hat, muss jetzt umdenken. Spanien hat die Immobilienroute seiner Golden Visa im April 2025 geschlossen, Maltas Staatsbürgerschaft-durch-Investition-Programm fiel im selben Monat einem Gerichtsurteil zum Opfer, und die Niederlande haben ihre eigene Variante bereits 2024 still und leise beendet. Investoren, denen die Idee einer Immobilie gefiel, die zugleich als Aufenthaltsticket dient, schauen sich nun weiter um – und Thailands Long-Term-Resident-Visum sowie die neue immobiliengebundene Aufenthaltsgenehmigung stoßen auf erhebliches Interesse.

Warum Europa die Tür für immobiliengebundene Aufenthaltstitel schließt

Das Muster in ganz Europa ist einheitlich: Regierungen trennen Wohnungspolitik von Investment-Migration. Spaniens Schließung wurde ausdrücklich damit begründet, dass man Wohnraum nicht länger "als spekulatives Geschäft" behandeln und stattdessen Einwohner vor Investoren priorisieren wolle. Die Zahlen machen die politische Logik nachvollziehbar, auch wenn die Marktauswirkung überschaubar war.

Spanien hat die Vergabe von Aufenthaltstiteln über Immobilien- oder Kapitalinvestitionen am 3. April 2025 gestoppt und damit ein Programm beendet, das über zwölf Jahre mehr als 15.000 Visa ausgestellt hatte.
Zwischen 2013 und 2025 erhielten ausländische Staatsangehörige knapp 16.000 spanische Golden Visa – nur 0,3 % des gesamten Wohnimmobilienmarkts, ein winziger Anteil, der dennoch einen überproportionalen politischen Gegenwind auslöste.
Maltas Staatsbürgerschaft-durch-Investition-Programm fiel im April 2025 einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs zum Opfer, während Irland sein Immigrant Investor Programme bereits 2023 schloss und Großbritannien sein Tier-1-Investor-Visum 2022 beendete.

Die Richtung ist eindeutig. Ein europäisches Immobilien-Aufenthaltsprogramm nach dem anderen wird abgeschaltet, und keines der geschlossenen Programme wurde ersetzt.

Portugal und Griechenland sind noch offen, aber die Regeln ändern sich

Nicht jede europäische Tür ist geschlossen. Portugal und Griechenland nehmen weiterhin Anträge an, während Nachbarprogramme auslaufen, und die Nachfrage verlagert sich einfach dorthin. Doch besonders Portugal lenkt Investoren zunehmend von Betongold weg.

Die Abkehr von immobilienbasierten Investitionen in Portugal hat regulierte Investmentfonds ins Zentrum des Golden-Visa-Programms gerückt – das reduziert zwar das Spekulationsrisiko, nimmt Käufern aber auch den greifbaren, einkommensgenerierenden Vermögenswert, der die Immobilienroute ursprünglich so attraktiv machte. Für Käufer, die gezielt eine physische Immobilie wollten – keinen Fondsanteil –, ist das ein spürbarer Kompromiss.

Thailands Antwort: Das LTR-Visum und eine neue Immobilienroute

Thailand hat in den vergangenen zwei Jahren an einem eigenen Investment-Migrations-Rahmen gearbeitet, und die Aktualisierungen für 2025–2026 haben ihn speziell für Immobilienkäufer deutlich zugänglicher gemacht.

Das Long-Term Resident (LTR) Visum

Thailands LTR-Visum-Regelung bietet qualifizierten ausländischen Staatsangehörigen eine zehnjährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis, darunter die Kategorie "Wealthy Global Citizens" für Personen mit mindestens 1 Million US-Dollar an weltweitem Vermögen. Für diese Kategorie wurde 2025 die frühere Anforderung eines jährlichen Einkommens von 80.000 US-Dollar gestrichen – stattdessen zählt nun eine stabile, langfristige Investition in Thailand, die mindestens 500.000 US-Dollar in thailändischen Vermögenswerten umfassen kann, darunter qualifizierte Immobilien.

Ein eigenes Immobilienvisum

Thailand hat zudem eine direktere Option eingeführt: ein einjähriges, verlängerbares Langzeit-Visum für ausländische Staatsangehörige, die qualifizierte thailändische Immobilien im Wert von mindestens 3.000.000 THB erwerben – umgerechnet etwa 83.000 US-Dollar zu aktuellen Wechselkursen. Das ist eine deutlich niedrigere Einstiegshürde als bei der LTR-Kategorie, allerdings mit einer engeren Verlängerungsstruktur, die Käufer vor einer Entscheidung genau prüfen sollten.

Im Vergleich zu den geschlossenen europäischen Programmen ist der Reiz naheliegend:

Freehold-Eigentum an Eigentumswohnungen steht Ausländern uneingeschränkt offen, begrenzt nur auf 49 % der Gesamtfläche eines Gebäudes pro Projekt.
Die Einstiegsschwellen liegen deutlich unter den siebenstelligen Summen, die für EU-Staatsbürgerschaft-durch-Investition-Programme typischerweise nötig sind.
Der Vermögenswert ist eine physische, einkommensgenerierende Immobilie und keine Fondsbeteiligung.

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Warum Pattaya besonders zu diesem Käuferprofil passt

Für Investoren, die durch Europas Schließungen verdrängt wurden, bietet Pattaya etwas zunehmend Seltenes: Freehold-Eigentum zu Preisen, die Thailands Investitionsschwellen erfüllen, ohne dass die größten LTR-Vermögenskategorien nötig wären. Eine gut gelegene Eigentumswohnung in Pattaya kann das Immobilienvisum-Minimum mehrfach übertreffen und trotzdem Raum für eine renditestarke Vermietungseinheit statt einer passiven Fondsbeteiligung lassen.

Käufer, die Lebensqualität und Aufenthaltserlaubnis gemeinsam abwägen, sollten sich Küstenprojekte mit umfangreicher Ausstattung ansehen – Projekte wie Smart Island Resort auf dem Festland oder Neue Luxusimmobilie am Meer zeigen, welche Freehold-Objekte zu Preisen verfügbar sind, die auf iberischen oder anderen EU-Golden-Visa-Märkten als Einstiegsniveau gelten würden.

Die Wechselkurs- und Timing-Frage

Investoren, die Kapital aus Europa abziehen, müssen sich neben den Visa-Regeln auch mit Wechselkursfragen befassen. Wer Euro oder Pfund Sterling in Baht umtauscht, sollte das Timing des Wechselkurses in die Kaufplanung einbeziehen – unsere Analyse zu starkem Baht und was das für ausländische Käufer von Eigentumswohnungen bedeutet ist eine sinnvolle Ergänzung, bevor Gelder überwiesen werden.

Was das für Ihren Vergleich bedeutet

Für Käufer, die gezielt eine europäische Aufenthaltserlaubnis über Immobilien wollten, haben sich die realistischen Optionen auf Portugal (zunehmend fondsbasiert) und Griechenland reduziert, ergänzt durch einige kleinere karibische und Golfstaaten-Programme. Thailand bietet keine EU-Aufenthaltserlaubnis oder einen Weg zur europäischen Staatsbürgerschaft – das ist ein wichtiger Unterschied, keine Fußnote im Marketing. Was Thailand bietet, ist unkompliziertes Freehold-Eigentum, ein funktionierendes Langzeit-Visum-Rahmenwerk und deutlich niedrigere Einstiegskosten.

Kurzvergleich

Spanien: seit April 2025 geschlossen für neue immobiliengebundene Anträge.
Malta: Staatsbürgerschaft-durch-Investition-Programm im April 2025 vom EU-Gericht gekippt.
Portugal: weiterhin offen, verlagert sich aber zunehmend zu Investmentfonds statt direkter Immobilien.
Thailand: LTR-Visum (ab 500.000 US-Dollar Investition) oder neues Immobilienvisum (mindestens 3 Millionen THB), beide an tatsächliche Immobilien gebunden.

Sorgfaltspflicht bleibt wichtig

Das alles bedeutet nicht, dass Thailands Wege risiko- oder mühelos sind. Das Immobilienvisum befindet sich noch in der Erprobungsphase, und aus der Branche gibt es Stimmen, die die Angemessenheit der 3-Millionen-Baht-Schwelle und die Einschränkung bei der Verlängerung innerhalb desselben Firmenjahres hinterfragen. Käufer sollten es als wirklich neues Programm behandeln, nicht als ausgereiftes, und jede Visa-Entscheidung mit soliden Immobilien-Fundamentaldaten verbinden – Lage, Entwickler-Track-Record und realistische Mietrendite – statt das Visum als Hauptgrund für den Kauf zu sehen.

Für alle, die speziell die Regeln zum ausländischen Eigentum und die Quotenmechanik am thailändischen Eigentumswohnungsmarkt prüfen, lohnt sich unsere Analyse dazu, was passiert, wenn eine Pattaya-Eigentumswohnung die Ausländerquote ausgeschöpft hat – als Ergänzung zur Visa-Recherche, da Eigentumsstruktur und Aufenthaltsberechtigung getrennte, aber verwandte Fragen sind.

Fazit für verdrängte Golden-Visa-Käufer

Europas Türen für Aufenthaltserlaubnis-durch-Investition schließen sich schneller, als neue aufgehen, und ein Umkehrtrend ist nicht in Sicht. Thailands Kombination aus Freehold-Eigentumswohnungen, einem reifenden LTR-Visum-Rahmenwerk und einem kostengünstigeren Immobilienvisum bietet verdrängten Golden-Visa-Käufern eine konkrete, immobiliengestützte Alternative – vorausgesetzt, man geht mit realistischen Erwartungen daran, was das Visum tatsächlich leistet und was nicht.