Tryghed og kvalitet i dit nye hjem
Sådan køber du en lejlighed i Pattaya på afstand: onlinehandlen fra forespørgsel til Chanote
Ja, det kan lade sig gøre. Thailandsk lovgivning kræver ikke, at en udenlandsk køber møder personligt op, og hele handlen kan i praksis klares hjemmefra. Boligen fremvises via videoopkald, kontrakten underskrives elektronisk, pengene overføres fra udlandet via SWIFT, og selve tinglysningen af ejerskabet hos Land Department klares af en repræsentant, der handler efter en notarbekræftet fuldmagt. Fra start til slut tager processen typisk 3 til 8 uger.
Kan man købe, uden selv at være til stede?
Ja. Loven i Thailand stiller ikke krav om, at en udenlandsk køber selv er til stede, når en ejerlejlighed (condominium) handles. Tinglysningen hos Land Department kan i stedet klares af en repræsentant, der handler efter en fuldmagt — notarbekræftet og legaliseret enten med apostille eller konsulær legalisering, afhængigt af hvilket land du kommer fra.
Tre betingelser gælder, uanset om du er i Thailand eller ej.
For det første skal pengene komme fra udlandet og i udenlandsk valuta. Betaler du kontant i Thailand, eller overfører du fra en thailandsk bankkonto, giver det ikke ret til tinglysning under den udenlandske ejerkvote (freehold).
Dernæst skal den modtagende bank udstede en Foreign Exchange Transaction-formular (FET) for beløbet — tidligere kendt som TT3. Uden den tinglyser Land Department ikke freehold-ejerskab i en udlændings navn, og du kan ikke lovligt overføre pengene ud af landet igen, hvis du senere sælger.
Og for det tredje skal bygningen have plads i den udenlandske kvote. Kondominiumloven (Condominium Act) fastsætter, at udlændinge højst må eje 49% af en bygnings samlede beboelsesareal. Er kvoten fyldt op, er freehold ikke en mulighed — så må man ty til leasehold eller en struktur med thailandsk selskab, og begge dele har deres egne begrænsninger.
Vi tjekker kvoten og ejendommens status, inden du betaler depositum, og bekræfter det hele skriftligt.
Handlens syv trin
- 1
Boligvalg og videofremvisning
Du fortæller os, hvad du leder efter — budget, område, boligtype, og om formålet er at bo der selv, leje ud eller investere. Ud fra det finder vi frem til boliger i vores katalog, med priser, plantegninger og et bud på afkastet.
Så følger videofremvisningen. Vores agent tager ud til ejendommen og viser dig den live over WhatsApp, Telegram eller Zoom, på engelsk eller russisk. Undervejs kan du spørge om alt det, billeder aldrig fanger: badeværelsets stand, udsigten på forskellige tidspunkter af dagen, trafikstøj, fællesarealer, parkering og om elevatorerne rent faktisk virker.
Optagelserne gemmer vi og sender til dig — rart at have, når du senere skal veje mulighederne op mod hinanden.
Tidsramme: alt fra én dag til flere uger, alt efter hvor hurtigt du beslutter dig.
- 2
Reservation
Har du valgt en bolig, skal den tages af markedet. De fleste developere reserverer den i 2-3 dage uden betaling, så der er tid nok til at gennemgå papirerne. På videresalgsmarkedet kræver en reservation som regel et depositum med det samme.
I Pattaya ligger reservationsdepositummer typisk på 50.000-100.000 THB, nogle projekter kræver mere. Beløbet trækkes senere fra i købsprisen.
En regel, vi altid holder fast i: kontraktbetalinger går direkte til developerens eller sælgerens konto — aldrig til bureauet. Eneste undtagelse er et mindre reservationsgebyr, som vores agent kan lægge ud på dine vegne, så boligen holdes reserveret, mens din overførsel er undervejs. Det dokumenterer vi altid skriftligt.
Inden du betaler depositum, får du: dokumenter fra developeren eller sælgeren, bekræftelse på den udenlandske kvotes status, et kontraktudkast og overførselsoplysninger.
- 3
Kontrakten
Købs- eller reservationskontrakten skrives på to sprog, engelsk og thai. Den engelske version er juridisk bindende for en udenlandsk køber, men hvis der er uoverensstemmelser mellem versionerne, er det som regel den thailandske, der gælder — derfor gennemgår vi begge.
Kontrakten skal klart angive: pris og valuta, en betalingsplan med konkrete datoer eller byggemilepæle, overtagelsesdato, ejerskabstype (freehold under den udenlandske kvote eller leasehold), hvem der betaler transfer fee og i hvilket forhold, vilkår for tilbagebetaling af depositum, og developerens ansvar ved forsinkelser.
Du underskriver og sender en scanning først. Bagefter sendes de originale eksemplarer med kurer — DHL, FedEx eller EMS, det tager 5-10 dage.
Vi anbefaler altid en uafhængig juridisk gennemgang af kontrakten. Vi kan pege på advokater, vi samarbejder med, men du må gerne bruge din egen — det er helt normal praksis, ikke et tegn på mistillid.
- 4
Betaling og overførsel af midler
Pengene overføres fra udlandet i udenlandsk valuta (USD, EUR eller andet), og konverteringen til thailandske baht sker hos den modtagende bank i Thailand.
Overførslens formål skal fremgå tydeligt: ejendomskøb, med adresse på ejendommen. Vi giver dig den præcise formulering på forhånd, for den afgør, om banken udsteder FET korrekt.
Rækkefølgen er: developeren eller sælgeren udsteder faktura → du får den originale eller scannede kontrakt → du overfører pengene fra din bank → den modtagende bank krediterer beløbet og udsteder FET → vi får en kopi af FET plus bekræftelse på krediteringen.
SWIFT-overførsler tager typisk 2-10 hverdage, alt efter korrespondentbankerne. Fra visse lande kan der komme ekstra kontroller, som forlænger processen.
Afdragsordninger fra developeren er udbredte på primærmarkedet: en udbetaling, efterfulgt af rater frem til byggeriet står færdigt. De konkrete vilkår varierer fra projekt til projekt og bekræftes altid, inden du skriver under.
- 5
Tinglysning hos Land Department
Skal du ikke selv være til stede ved tinglysningen, kræver det en fuldmagt til vores repræsentant eller din advokat.
Sådan gør vi: vi skriver teksten, du får den notarbekræftet i dit hjemland, og derefter skal den legaliseres — apostille eller konsulær legalisering, afhængigt af land — inden en autoriseret translatør oversætter den til thai.
Du skal også have en notarbekræftet kopi af dit pas klar.
På selve tinglysningsdagen fremlægger vores repræsentant fuldmagten, en paskopi, FET, kontrakten, sælgers dokumenter og dokumentation for betalte skatter og gebyrer hos Land Department. Chanoten (skødet) udstedes derefter i dit navn.
Du får en scanning af Chanoten samme dag. Originalen sender vi enten med kurer, eller vi opbevarer den på kontoret, til du kommer forbi — helt som du foretrækker.
Tidsramme: fuldmagten tager 2-4 uger at udarbejde og legalisere, afhængigt af land. Selve tinglysningen klares på én hverdag.
- 6
Overtagelsessyn og nøgler
På primærmarkedet holder vi et syn, når byggeriet er færdigt og før overtagelsen. Det tager vi os af for dig.
Vi gennemgår boligen og holder den op mod plantegning og kontraktens specifikationer. Vi tester sanitet, el, aircondition, vinduer og døre, fotograferer og filmer alle fejl og samler det i en snagging list, som developeren skal rette.
Du får en foto- og videorapport samme dag. Bagefter følger vi op på udbedringerne og gennemfører et nyt syn.
Nøgler og dokumenter bliver liggende på kontoret eller overdrages til din ejendomsadministrator — det er op til dig.
- 7
Ejerskab og udlejning uden tilstedeværelse
Når købet er gennemført, kan ejendommen administreres helt på afstand.
Med en administrationsaftale kan vi tage os af udlejning (kort eller langt), check-in og check-out af gæster, rengøring og vedligeholdelse, betaling af forbrugsafgifter og CAM fee, mindre reparationer, kontakt til bygningens administrationsselskab og en månedlig rapport over indtægter og udgifter.
Lejeindtægterne overføres til den konto, du angiver. Gebyrer og vilkår for administrationen aftaler vi separat og skriver ind i en kontrakt.
Betalingsmetoder: en sammenligning
Her ser du de betalingsmetoder, du typisk møder på markedet. Vi arbejder kun med bankoverførsler, fordi det er den eneste måde at få en FET på — og uden FET kan du hverken tinglyse freehold under den udenlandske kvote eller senere føre pengene lovligt tilbage til udlandet.
| Metode | FET | Tidsramme | Bemærkning |
|---|---|---|---|
| Bank-SWIFT-overførsel | Ja | 2-10 dage | Den eneste metode, vi bruger |
| Overførsel via en tredje jurisdiktion | Ja, hvis midlerne kommer fra udlandet | 3-14 dage | Afhænger af mellembanken - bekræft det på forhånd |
| Kontant | Betinget | — | Kræver deklaration ved indrejsen og din fysiske tilstedeværelse, så det er ikke relevant ved en handel på afstand |
| Kryptovaluta | Nej | — | Giver ikke en FET. Loven begrænser brug af kryptovaluta til betaling for thailandsk ejendom, så vi behandler ikke betalinger på den måde |
Hvis nogen tilbyder en betalingsordning uden FET og lover at 'ordne det bagefter', bør du stoppe op og se nærmere på sagen. En FET kan nemlig ikke udstedes med tilbagevirkende kraft.
FET / TT3
FET (Foreign Exchange Transaction Form) er et dokument fra en thailandsk bank, der bekræfter, at udenlandsk valuta er kommet ind i landet og omvekslet til baht. Den hed tidligere TT3.
Ved overførsler på 50.000 USD eller mere udsteder bankerne automatisk en FET. Ved mindre beløb skal den bestilles særskilt - en enkel ansøgning, som sjældent giver problemer, hvis du beder om den i god tid. Grænsen fastsættes af Bank of Thailand og justeres løbende, så vi tjekker altid den aktuelle grænse, når din transaktion finder sted.
Det er vigtigt, fordi Land Department kræver en FET for at tinglyse freehold-ejerskab til en udlænding under den udenlandske kvote. Sælger du senere, er det også FET-dokumentet, der giver dig ret til lovligt at føre pengene tilbage ud af landet - op til det beløb, der oprindeligt blev indført.
Tjek disse ting på din FET: dit navn som afsender eller modtager, beløbet, valutaen og det angivne formål - altså at det er et ejendomskøb.
Det mest almindelige problem er et forkert angivet betalingsformål, og det kan langtfra altid rettes, efter pengene er krediteret. Derfor aftaler vi den præcise ordlyd med dig, inden overførslen sker.
Hvad koster en handel på afstand?
Ud over selve købsprisen:
| Transfer fee (tinglysningsafgift) | 2% af den vurderede værdi | Efter aftale - som regel delt 50/50 |
| Specific Business Tax (ved salg inden for 5 år) | 3,3% | Sælger betaler som regel |
| Stamp duty (hvis SBT ikke gælder) | 0,5% | Sælger |
| Kildeskat | Efter sats for privatperson eller selskab | Sælger |
| Sinking fund (på primærmarkedet) | Engangsbeløb pr. m² | Køber |
| CAM fee | Månedligt pr. m² | Køber |
| Notarbekræftelse og legalisering af fuldmagt | Varierer fra land til land | Køber |
| Autoriseret oversættelse | Bekræftes individuelt | Køber |
| Kurerforsendelse af dokumenter | Bekræftes individuelt | Køber |
| Bankgebyr til SWIFT-overførsel | Afhænger af banken | Køber |
| Juridisk gennemgang (valgfrit) | Bekræftes individuelt | Køber |
Skatter og gebyrer følger thailandsk lovgivning og kan ændre sig over tid. Vi laver altid en skriftlig beregning for din konkrete ejendom, inden du skriver under.
Vi giver ikke skatterådgivning og kan ikke erstatte en advokat. Har du spørgsmål om beskatning i dit hjemland, bør du tale med din egen skatterådgiver — i mange lande skal udenlandsk ejendom nemlig deklareres.
Risici — og hvordan vi håndterer dem
Vi kalder risiciene ved deres rette navn, i stedet for at lade som om de ikke findes.
- Risiko: pengene lander det forkerte sted. Vores løsning: kontraktbetalinger går direkte til developerens eller sælgerens konto, og du tjekker altid oplysningerne mod kontrakten. Vi modtager aldrig kontraktbetalinger på bureauets egen konto.
- Risiko: boligen ser ikke ud som på billederne. Vores løsning: en live videofremvisning frem for et sæt fotos — optagelsen er din — samt et overtagelsessyn med snagging list og fotorapport.
- Risiko: developeren færdiggør ikke byggeriet. Vores løsning: før et projekt kommer i kataloget, gennemgår vi byggetilladelsen, retten til grunden, EIA (miljøvurdering) hvor det er relevant, og finansieringen af projektet — med hjælp fra thailandske og internationale advokater. Ingen kontrol kan garantere 100 %, og Thailand har set gå-i-stå-projekter selv hos developere med godt ry.
- Risiko: den udenlandske kvote er fyldt op. Vores løsning: vi henter skriftlig bekræftelse på kvotestatus fra bygningens administration, inden depositum betales.
- Risiko: du kan ikke få pengene tilbage til udlandet ved et senere salg. Vores løsning: vi sikrer, at FET er korrekt allerede ved selve overførslen.
- Risiko: stråmandsstrukturer gennem selskaber. Vores holdning: vi tilbyder ikke løsninger med thailandske stråmandsaktionærer for at komme uden om reglerne for jordejerskab. Den slags strukturer granskes nøje, og det er køberen, der bærer konsekvenserne.
- Risiko: urealistiske afkastløfter. Vores holdning: et garanteret afkast over markedsniveau bør give anledning til eftertanke — hvad finansierer det, og hvad sker der, når garantiperioden udløber? Vi giver dig en beregning med de bagvedliggende forudsætninger, ikke bare et pænt tal på papiret.
Endnu en ting: likviditet. At sælge en ejendom i Pattaya tager tid — det er ikke en børsnoteret aktie. Planlæg din ejerperiode med det i baghovedet.
Dokumenter
Fra dig: pas (scan af alle udfyldte sider), en notarbekræftet og legaliseret kopi af passet, samt en fuldmagt til din repræsentant — notarbekræftet, med apostille eller konsulær legalisering og autoriseret oversættelse til thai. Derudover dokumentation for pengenes oprindelse, hvis din bank ønsker det, samt bankoplysninger til lejeindtægter (trin 7).
Du modtager: købskontrakten på engelsk og thai, FET fra den thailandske bank, kvitteringer for betalte gebyrer og skatter, Chanote i dit navn, en overtagelsesrapport med snagging list og billeder — samt en administrationsaftale, hvis I indgår en sådan.
Ofte stillede spørgsmål
- Kan jeg købe en lejlighed i Pattaya uden at rejse til Thailand?
- Ja. Thailandsk lovgivning kræver ikke, at en udenlandsk køber er fysisk til stede ved købet af en ejerlejlighed. Boligen bliver vist via videoopkald, kontrakten underskrives elektronisk, og originalerne sendes derefter med kurer. Selve tinglysningen sker på baggrund af en notarbekræftet og legaliseret fuldmagt.
- Hvor lang tid tager en handel på afstand?
- 3 til 8 uger fra du vælger ejendommen til tinglysningen er på plads. Det tager længst tid at udarbejde og legalisere fuldmagten — typisk 2 til 4 uger, afhængigt af landet. En SWIFT-overførsel tager 2-10 hverdage, mens selve tinglysningen hos Land Department klares på én hverdag.
- Hvordan sender jeg penge til en ejendom i Thailand?
- Ved en bankoverførsel i udenlandsk valuta fra udlandet, hvor betalingsformålet tydeligt angiver, at det er et ejendomskøb. Den modtagende bank udsteder herefter et FET-dokument — uden det kan en udlænding hverken få tinglyst freehold-ejerskab eller senere føre pengene lovligt ud af landet igen ved et salg.
- Hvad er en FET, og hvorfor skal man bruge den?
- FET (Foreign Exchange Transaction Form, tidligere TT3) er et dokument fra en thailandsk bank, som bekræfter, at udenlandsk valuta er kommet ind fra udlandet. Land Department kræver den, for at udenlandsk freehold-ejerskab kan tinglyses under kvoten, og det er også den, der senere giver dig ret til at føre pengene tilbage ud af landet ved et salg.
- Skal jeg sende penge til bureauet eller til developeren?
- Kontraktbetalinger går direkte til developerens eller sælgerens konto. Bureauet modtager ikke den slags betalinger på egne konti. Undtagelsen er et mindre reservationsgebyr, som holder boligen reserveret til dig, og det bliver altid dokumenteret skriftligt.
- Kan man betale for ejendom i Thailand med kryptovaluta?
- En kryptooverførsel udløser ingen FET, og uden den kan en udlænding ikke få tinglyst freehold under den udenlandske kvote. Desuden er brug af kryptovaluta til ejendomskøb i Thailand begrænset af loven. Hos Apartwell håndterer vi ikke betalinger på den måde.
- Hvordan laver jeg en fuldmagt til at købe ejendom i Thailand?
- Bureauet eller en advokat skriver teksten. Du får den notarbekræftet i dit hjemland, hvorefter den apostilleres eller konsulær-legaliseres og oversættes til thai af en autoriseret translatør. Hele processen tager typisk 2-4 uger, afhængigt af hvilket land du bor i.
- Hvad går den udenlandske kvote på 49% ud på, og hvordan tjekker jeg den?
- Ifølge kondominiumloven (Condominium Act) må udlændinge samlet eje højst 49% af en bygnings beboelsesareal. Er kvoten fyldt op, kan en udlænding ikke få freehold-ejerskab. Vi indhenter derfor altid skriftlig bekræftelse på kvotestatus fra bygningens administration, før der betales depositum.
- Hvilke omkostninger kommer der oveni selve købsprisen?
- Der er et transfer fee på 2% af den vurderede værdi, som som regel deles mellem parterne, sinking fund og CAM fee ved køb på primærmarkedet, notarbekræftelse og legalisering af fuldmagten, autoriseret oversættelse, kurerforsendelse og bankens gebyrer for overførslen. Salgsskatten betales normalt af sælger.
- Hvordan får jeg nøglerne, hvis jeg ikke selv er i Thailand?
- Vi klarer overtagelsessynet på developerens vegne, noterer eventuelle mangler og sender en foto- og videorapport samme dag. Nøglerne bliver liggende på vores kontor, indtil du ankommer, eller de overdrages til din ejendomsadministrator efter dine instrukser.
Start dit køb
Fortæl os, hvad du leder efter — vi finder de bedste muligheder og arrangerer en videofremvisning. Konsultationen er gratis og kan foregå på dansk, engelsk eller russisk.
Apartwell Co., Ltd. er medlem af Thailand Real Estate Association (TREA) med medlemsnummer 21/0479/69, samt Real Estate Sales and Marketing Association (RESAM) med medlemsnummer SM4801-508.